장기보유특별공제 거주기간 조건과 개편안 변화

세만 놓고 10년을 들고 있던 집, 팔 때 장기보유특별공제는 얼마나 남을까?
2026년 세제개편안이 나오면서 이 계산이 달라졌다.
오늘은 그 차이를 숫자로 따져 본다.

10년 가지고 있었으니 공제도 10년치를 다 받을 거라고 생각하기 쉽다. 지금까지는 반쯤 맞는 생각이었다. 전세만 놓고 한 번도 살지 않았어도 보유기간 몫의 공제는 챙길 수 있었기 때문이다.

기존 제도는 1세대 1주택자의 보유기간과 거주기간을 따로 인정해서, 둘을 합쳐 최대 80%까지 빼 줬다. 그래서 이 질문의 답은 지금 제도와 개편안에서 다르게 나온다.

문제는 2026년 세제개편안이다. 정부는 주택의 장기보유특별공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 단계적으로 바꾸겠다고 발표했다.

이대로 확정되면 한 번도 살지 않은 10년은 공제가 지금보다 크게 줄어들 수 있다. 다만 아직 국회 논의 전이라 구체적인 공제율은 정해지지 않았다.

그러니 지금은 서둘러 매물을 내놓기보다, 내 집이 보유만 채웠는지 거주까지 채웠는지부터 나눠 봐야 한다.

지금 제도에서는 안 살아도 공제를 받았을까?

장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 토지·건물을 팔 때 양도차익에서 일정 비율을 빼 주는 제도다. 보유기간이 3년이 안 된 집이라면 이 계산 자체가 시작되지 않는다.

기존에는 1세대 1주택자라면 보유기간에 따른 공제와 거주기간에 따른 공제를 각각 계산해 더했다. 두 바구니를 따로 채우는 구조였다.

그래서 10년 동안 전세만 놓다가 판 집도 보유기간 바구니의 공제는 받을 수 있었다. 대신 거주기간 바구니가 비어 있으니, 흔히 말하는 최대 80%는 거주를 함께 채운 사람의 숫자였다.

살지 않은 집은 처음부터 80%에 닿을 수 없었다.

개편안은 제도를 둘로 나눈다. 주택과 조합원입주권은 장기거주 소득공제로, 토지·상가처럼 주택이 아닌 부동산은 장기보유 소득공제로 갈라진다.

주택은 이름부터 장기거주 소득공제로 바뀐다. 조합원입주권도 주택과 같은 쪽으로 묶인다는 점은 놓치기 쉬우니, 입주권을 가지고 있다면 같이 확인해 보세요.

공제방식과 공제율도 조정되고, 기존에 없던 공제한도액이 새로 생긴다. 이 때문에 차익이 큰 고가 1세대 1주택자의 양도소득세는 늘어날 것으로 예상된다.

10년 동안 세만 놓다가 거주 없이 파는 경우라면 예전처럼 받던 보유기간 몫의 혜택이 크게 줄어들 수 있다. 한도액이 생기면 차익이 큰 집일수록 영향이 커지니, 확정안이 나오면 공제율과 한도액을 따로 확인해 보세요.

단계적 전환이 몇 년에 걸쳐 어떻게 나뉘는지는 아직 알려지지 않았다. 그래서 지금 하는 계산은 최종 세액이 아니라 방향을 가늠하는 용도로만 쓰는 게 맞다.

실제 숫자를 넣어 보면 체감이 빠르다. 5억 원에 산 집을 10억 원에 판다고 가정하면 양도차익은 5억 원이다.

계산을 단순하게 하려고 취득세나 중개수수료 같은 필요경비는 뺐고, 모든 금액은 설명을 위한 가정이다. 실제로는 필요경비만큼 차익이 줄어드니 내 집으로 계산할 때는 관련 영수증부터 챙겨 두세요.

계산해 보면 이렇다. 기존 제도의 상한인 80%를 다 받으면 5억 원 × 80% = 4억 원이 빠지고, 세금을 매길 과세 대상 차익은 1억 원만 남는다.

하지만 이 숫자는 보유와 거주를 모두 길게 채운 경우이고, 한 번도 살지 않은 집에는 해당하지 않는다. 세만 놓은 집이라면 이 1억 원을 내 숫자로 잡고 자금 계획을 세우면 안 된다.

거주하지 않은 10년에 개편안이 몇 %를 줄지는 아직 정해지지 않았다. 그래도 내 세금이 얼마나 움직일지 감을 잡을 기준은 있다.

차익이 5억 원이면 공제율 1%포인트마다 과세 대상이 500만 원씩 움직이고, 10%포인트가 줄면 과세 대상 차익이 5,000만 원 늘어난다. 공제율이 발표되면 지금 공제율과의 차이에 내 차익을 곱해 보는 것만으로 대략의 변화를 알 수 있다.

기본공제에서도 차이가 벌어졌다. 개편안은 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택에서 10년 이상 거주한 경우, 기본공제를 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 10배 늘린다.

여기도 10년 이상 거주 요건이 붙어 있어 살지 않은 집은 이 확대분을 받지 못한다. 결국 2,500만 원 − 250만 원 = 2,250만 원만큼 과세 대상에서 덜 빠지게 된다.

양도가액 30억 원 이하, 1세대 1주택, 10년 이상 거주 가운데 하나라도 빠지면 확대분이 없다는 점은 꼭 확인하세요.